“限房价竞地价”政策试点实施，无锡曾两次试水

    8月21日，被广泛讨论的调控新思路——“限房价、竞地价”政策于北京试点实施。当日，北京首宗“限房价竞地价”地块——朝阳区豆各庄土地储备项目B、C地块二类居住、公建混合住宅、托幼、环保设施用地昨日开始接受竞价。起始竞拍价为24.5亿元，要求开发商除公租房外，剩余商品房售价不超过2.2万元/平方米，套型建筑面积不超过90平方米。这个定价比该区域周边楼盘均价低6000元左右。

    “限房价，竞地价”是一种调控手段，完整来讲应该是“两竞两限”，即：限套型，限房价，竞地价，竞房价。这是指在土地招拍挂过程中，对拟出让地块限定住房套型（为符合国家规定的中小户型占总数70%的要求），限定最高房价，然后在“两限”的基础上，让开发商向上竞地价，向下竞房价。这样做的目的再明显不过：根据国家统计局公布的全国70个大中城市房价数据，一线城市商品房当前涨幅已领跑全国。在一线城市推广这样的政策，既能够给土地市场降温，抑制房价过高，又能让政府获得较好的土地出让收益。

    这项新政被称为是商品房土地出让模式上力度最大的改革，专家也预言这项政策日后将在全国范围内全面推广。而这次推出限房价竞地价模式在全国范围内并不是首例。锡城曾两次试水过这种模式。

    2011年6月11日，无锡首次尝试“限房价竞地价”。被挂牌的地块位于滨湖区建筑路南侧，面积为57711.9平方米，将建设定销商品房，住宅竣工后将由滨湖区政府统一按6800元/平方米回购，用于安置稻香片区国有土地上的拆迁户，开发商不得自行对外销售。该地块最终被梁溪丽都商业发展有限公司以底价拿走，楼面价2819.6元/平米。该地块周边新建商品房售价大约在每平方米1．1万元。

    2012年6月29日，“限房价、竞地价”的出让模式在年内第三次土拍中再度被运用。此次被挂牌的地块位于新区梅村街道梅西路西侧、规划道路南侧，面积13635.40平方米，规划为定销商品房，用于安置新区国有土地上的拆迁户。项目竣工后将由政府统一按4960元/平方米回购，开发商不得自行对外销售。该地块最终被无锡梅里古镇建设发展有限公司拍走。经测算，该地块的起始楼面地价为2487.5元/平方米。而地块周边在售的住宅香梅人家、梅里香舍二期均价为6500-7500元/平方米。

    目前为止无锡的两块“限房价竞地价”地块均处于拆迁阶段，尚未动工。而这种定销商品房地块的挂牌出让，不但可以广泛吸收社会资金参与保障性安居工程建设，同时也方便了今后定销商品房的上市交易。购房者在拥有“两证”之后，不需要再补缴土地出让金，即可以与普通商品房一样上市交易。

    另一方面该政策也引发了人们的担忧。由于政府限定了最后的销售价格，而开发商为了追求利润最大化，可能会在建材、设备等方面偷工减料，设计、配套也可能能省则省。为了防止这种情况发生，在土地出让方案编制时，无锡市国土、规划、建设等部门就已经共同协商并制定了房屋建设方案，要求竞买人在取得该地块后，必须严格按照详细规划方案建设。同时，政府相关部门将工程质量管理纳入项目验收范围，对质量不过关的项目不予通过竣工验收。