地产转轨中的新城样本：稳健者远行

财联社 一叶而知天下秋。中国房地产市场，国之重业，利系万民，牵一发而动全身。在屡次调控和暴涨的周期中，房地产企业也如潮头怒涛，跌宕起伏。是顺应大势？还是傲立潮头？这是国策大计的抉择，更是企业的腾挪。

盛誉诋毁间，智者远虑。假设潮水终有退去的那一天，寻找最稳健的理性成长者，就成为这个行业最为紧迫的任务。在上市房企中报的密集披露期，抛开那些快速扩张和利润疯长的数字，寻找到增长和储备、负债和融资都相对健康、合理的上流企业，就显得尤为重要。

因为，在“坚决遏制房价上涨”的宏观国策下，高杠杆、高扩展和高风险，势必会带来崩塌效应。那些激进者折戟沉沙的故事，过去也就过去了。而那些隐身于风头之后的企业，也许才是“未来之子”和“明日之星”。

“稳杠杆”中的风险平衡

如何取得业绩和风险的平衡，是高超的经营艺术。胡雪岩因清军平定“回乱”而富可敌国，却因中法战争而轰然倒地，错在对时局和风险的误判。

在上半年上市房企TOP10中，新城控股销售收入和归属上市公司股东的净利润分别达到953.11亿元、25.38亿元，扣除预售款后的资产负债率却仅仅为56.4%，同比下降1.2个百分点。在营收、利润双双大幅上涨创历史新高的同时，还能控制风险，实现资产负债率稳健下降，新城控股无疑在时局变化之中拥有先机。

毕竟，伴随着房地产调控的转向，金融资本市场对地产融资的风险判断又发生了新的转变。近几日，就有知名地产公司的60亿债券终止发行。而这种预案之外的融资突然收紧，经常会产生连锁效应，从而影响企业的整体资金布局。

长效的增幅体制

近年来房地产市场一直保持高速增长，到底怎么样的增速才是健康的？

有人想从5000亿销售额一跃达到1万亿，为此全国布局，触角甚至覆盖乡镇市场。也有人自觉疯狂谨慎扩张，而把重心落到转型。甚至谨慎如李嘉诚者，提前几年就逐步撤出。当然，亚洲首富李嘉诚的此步变轨，也胜负未定，毕竟他投资英国的商业布局，也遇到了不可预判的“脱欧”风险。

但无疑，基于对中国城镇化发展的研究分析，人口的迁徙和城市住房需求，已经很难支撑长期而稳定的倍数增长。国家统计局的数字表明，截至2016年底，中国城镇的人均住房面积已经达到36.6平方米，超过了发达国家水平。而同时我国城镇空置房屋也高达5000万套，空置面积高达10亿平方米。

所以，良好的业绩增长，必须建立于长效性、持续性和稳定性之上，否则就能以拜托中国以往的“一放就乱、一收就死”的政策桎梏。

新城控股在上半年完成全年1800亿销售目标的53%的基础上，7-8月继续保持较快增长。截至8月底，新城控股销售额达到1372亿元，全年目标达成率进一步升至76%，全年销售目标可稳稳达成。

但看似矛盾的是，新城控股内部并不是以疯狂的业绩增长为导向的。相反，公司内部一直在提倡“骆驼精神”为核心导向。这种强调稳健、安全的高增长能够存在，理由只有一个：在房价大幅上涨的周期里，坚持住了正确的方向。

“生活+消费”双场景

在近两年的房地产突飞猛进中，获得超高的增长率，并不是新闻。而最不应该成为新闻的“建筑质量”问题，却屡屡成为新闻。

“大跃进”式的超高速发展，必然不会成为房地产市场的主流。虽然新城控股把自己快速稳健的发展，归功于“住宅+商业”的双轮驱动发展模式，但在更深层次里，恰恰是他们尊崇的高质量、稳健发展的取舍，才有了今日的新城。

很多时候，新城控股采取商业综合体先行、住宅其后的策略。先获取商住地块打造“吾悦广场”，在积累了品牌知名度及市场热度后，实现住宅项目的连续落子。

这种经典模式，曾经为中国城市化进程做出过重大贡献。而新城的独特之处就在于：更稳健、更温暖，全面构建“生活加消费”的双场景。吾悦广场是消费，吸引人流，培育品牌；住宅项目是生活，哺育用户，提升美誉。

数据更能具备说服力。上半年，吾悦广场租金及管理费收入以154.93%的涨幅增长至8.76亿元，出租率稳步提升达98.32%，预计全年可实现20亿营收。

目前，已开业吾悦广场达26座，开业面积252.08万平方米，同比增长70.82%。到2020年，预计开业100座吾悦广场。最关键的是，这是在98.32%的高出租率下的快速增长，是有本之源，有根之木。

住宅方面，新城控股在“典雅”的产品主张之上，通过对居住文化研究与甄选，确立了“新中式、大都会、现代简约”三大产品系列，以贯穿“古今中外”多维居住文化形态的凝练，实现弘扬文化的更高理想。三大产品系列覆盖基于年轻时尚人群需求的“乐居”产品线、基于品质升级需求的“圆梦”产品线、基于颐养享受型需求的“尊享”产品线，形成更丰富、更具广泛适应性的九大产品系。

准确切中土地转型期

对房企而言，充足且优质的可售资源，是保障销售业绩快速增长的重要基石。决定未来企业竞争力的，一是土地的质量，二是土地的成本。

新城控股，赢在了对于国家土地调控的准确把握。目前，新城控股的土地储备，10%在一线城市，40%在二线城市，40%在三线城市，10%在四线城市，形成了经典的“1441”的拿地模式。

这是一种革命性的大智慧，切中了当下和未来的中国房地产开放的命脉。而踏准土地流转和价值发现的节拍，其重要性和历史价值，早已是不言而喻。确保了新城控股能够同步中国城市化步伐，又避免了一线城市的调控周期。

同时，基于对三四线市场政策、人口红利以及改善型需求不断释放等优势的预判，新城控股加大对长三角经济发达地区，以及其它地区都市圈范围内强三四线城市的布局，全面、均衡的布局结构在助推企业获取更高业绩的同时，降低市场风险。

截至2018年6月底，新城控股总土地储备8644万平方米，其中长三角占比53%，环渤海占比14%，珠三角占比5%，中西部占比28%。

土地成本方面，新城控股也是优势突出。上半年，新城增加土地储备82块，总建筑面积达2073.93万平方米，平均新增土地均价为2366元/平方米，占当期12305元/平方米销售均价的19%，为未来新城控股利润水平的持续提升打下基础。

就像足球运动一样，一个高水平的步兵排阵，是夺取胜利的最根本基础。专业、高效的“1441”土地储备和“2366”的平均地价，使得新城控股完美避开了当下的“地王”陷阱，也为新城控股未来的发展，奠定了长久而坚实的基础。财联社