马红漫：“鬼城”再现谁之过

在一线城市楼市寒意渐消之际，三四线城市却频频爆出“鬼城”的消息。据报道，营口、常州等中小城市正集体面临楼市泡沫破灭隐痛，新建商品房大量空置，部分小区周边一片荒芜。

在限购令真空、城镇化利好等概念的催化下，过去几年开发商纷纷转战三四线城市“淘金”，甚至在部分中小城市掀起了“造城”热。遗憾的是，地方需求支撑不足的事实最终宣告了盲目投资者的判断失误。繁华落幕之后的寂寞空城再次表明，楼市健康发展需排除投机心态，为真实供求间博弈留下足够的空间。

在本轮严厉的楼市调控祭出伊始，开发商们开始转向中小城市寻求“解压”之所，它们驻足之地大都选择在地理上位于一线城市或省会周边、地方发展经济愿望强烈、暂不受限购政策束缚、受惠于城镇化政策利好推动的三四线城市，而营口、常州、南通、烟台、佛山等城市则成为其中典型的代表。值得一提的是，这些地方政府为了刺激本地经济、快速扩容城市规模，也将房地产业视为重要的引擎。于是，在繁荣楼市的共同目标下，地方政府与房地产开发商之间形成了良好的互动：入围中小城市的开发商除了参与公开的招拍挂获得土地之外，往往还被许可投资参与政府土地一级整理开发合作，通过对城市基础设施投资获利。此外，一些开发商还享受到了通过投资置换土地的优惠政策，实际拿地成本大为降低。由此，优越的制度环境吸引着各路资本快速汇集到这些城市的房地产业，新楼盘项目源源不断地推出，并营造出一片欣欣向荣之景。在彼时乐观心态的充斥下，营口市政府曾高调宣称：要在“十二五”末争取成为百万级人口的大城市。而事实上，这座城市目前的常住人口只有70万人，如若政府规划蓝图得以实现，那么城镇化所带来的30万人口增量将会源源不断地加入到购房大军之中。这一乐观判断进一步刺激了开发商竞相造房、圈定市场的冲动，中小城市土地开发借此驶上了快车道，而商品房成交价格也随之接连飙长。

通过大规模推地与推盘，许多中小城市相当于在“以楼建城”。以唐山为例，有统计显示其近四年的商品房用地年均成交量达到2100万平方米，几乎与北京相当，而它的经济总量仅为北京的27%，常住人口也仅有758万，是北京的38%。事态演绎的结果证明，中小城市在大跃进式的楼市开发中透支了大量未来需求，作为开发商眼中的价值洼地，三四线城市实际上未能持续为其报表增色。随着万科、保利、恒大等业内旗舰陆续将经营重心回移一二线城市，三四线城市的房地产业陷入由繁华到寂寥的尴尬之中。

其实，三四线城市催生楼市泡沫的根本原因在于，地方政府与开发商对“城镇化”的解读过于片面。应当指出的是，城镇化推进的关键是通过全面改善基础硬件设施、教育医疗福利、生活工作环境等吸引外来人口长期落足，这些条件的满足必然需要一段时间沉淀的过程，不可能借由商品房的单兵突进加速实现。在中小城市未能突破产业发展瓶颈之前，必然会面临对高端人才吸引力不足、对农村人口聚集效应不明显的问题，所谓的城市扩容也只能沦为一句空谈。在这样的语境下，即便限购令没有辐射到这些中小城市，当地居民的购买力也无法在短期内快速消化掉大规模入市楼盘，供过于求矛盾积累到一定程度便会导致商品房有价无市、“空城”遍地。更为关键的是，一旦楼市遭遇悲观氛围侵袭，一轮恶性循环的序幕会就此拉开：楼市低迷波及上游土地市场、地方政府土地财政“断流”、新盘市政配套项目投资乏力、楼盘滞销之痛加剧。

随着三四线城市楼市泡沫的破裂，开发商或低价出货抽身、或在资金链断裂声中消亡，而留给地方的却是大批待售、待建楼盘项目的长期搁浅，并在风雨侵蚀中散发出衰败的气息。原本为了提振经济而大力发展的房地产业，却因节奏失调而成为中小城市经济发展的羁绊，由此带来的巨大社会资源浪费着实令人心痛。这些案例无不在提醒业界，外界过度干预下的房地产业不仅不可能被打造成黄金产业，反而还会因各种投机心态的刺激致泡沫泛滥，最终让整个社会经济遭到侵蚀。只有在供求信息透明、博弈公开、运作有序的市场环境下，楼市才会呈现出最真实的面貌，并经由市场自发调节机制回归正途。

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