中国城市更新论坛召开 存量资产待破局

12月14日，第七届中国城市更新论坛在北京首钢园召开，大会主论坛主题为“迎接资产规划时代 心智赋能存量更新”，并设置有两场分论坛。

此次会议设立两个核心主题：“片区统筹更新”与“存量资产证券化”，旨在探讨在后地产开发时代，盘活城市存量资产的路径。

中国城市更新论坛是由国内外城市更新领域的众多知名专家、头部机构、学术组织、行业生态圈企业，于2017年共同发起成立的非盈利性行业论坛。目前理事机构有华融融德、华润置地、万科集团、泰康、瑞安、首开集团、普洛斯、正大集团、高瓴资本、弘毅投资、高和资本等八十余家。

本次论坛特别邀请胡洪亮、秦虹、陆铭、张大为、沈灼林、吴璟、苏鑫、詹向农、周以升、姜鹏、陈方勇、刘循序、沈从乐、周逸清、苏熙凌、安东、何诚、于妍、王凌、宋群、何根祥、时晓峰、蔡战江等行业专家和企业家。

论坛通过八十余家理事机构代表评选，分别评出最佳片区统筹主体、最佳运营机构、最佳投资机构，最佳产业社区，最佳商业未来，最佳城市表率，新一线街区以及片区有机更新最佳实践案例等八类奖项。其中，首开集团、青岛海明、苏州名城等公司获得最佳统筹主体，上海利丰广场YOUNG PARK、杭州M511光影汇等项目获得最佳产业社区，锦和商管、创邑等机构获得最佳运营机构。首钢基金、弘毅投资、高和资本等获得最佳投资机构。

随着中国重点城市逐渐步入存量物业更新时代，国家已于2020年将城市更新列入第十四个五年规划之中，“城市更新”领域已包涵了在城市更新中不断涌现的新材料、新科技、新内容、新零售、新居住、新商业、新办公、新空间等业态，以及支持其创新发展的金融、投资、建筑、设计、工程、材料、咨询、运营、文艺、社群等行业生态圈。

中共北京市委城市工作委员会办公室秘书处处长胡洪亮表示，2022年北京开展城市更新工作以来成立了北京城市更新联盟，开展了最佳实践和优秀案例评选，同时举办了北京城市更新论坛，发布北京城市更新的白皮书，对城市更新领域产生了深远的影响。首钢园区就是工业遗产和体育产业完美融合的标杆。

中国城市更新论坛秘书长、HuanXin创始合伙人陈方勇对这次会议的主题做了说明，他说，今年的大主题叫作，“迎接资产规划时代，心智赋能存量更新。”

这里面蕴含两个题，一个是资产证券化时代下的金融创新，另外一个是心智赋能存量更新。城市更新除了新质生产力，还需要强调的是心智生产力，占领人的心智，主要是运营为王，由运营机构主导。

中国人民大学城市更新研究中心主任秦虹从第一届城市更新论坛时就是重要嘉宾，她每年都会领衔撰写一个城市更新白皮书，今年也不例外。

秦虹表示：今年的白皮书梳理了城市更新最重要的三个层面九大核心问题，第一个层面是目前面临的合规性考验；第二个层面是能不能赚钱的问题；第三个层面是没有钱或者负债太高的问题。

针对三大层面九大核心问题，则提出了三个破解之道：政策架构新突破，运营架构新模式，金融架构新路径。

上海交通大学中国发展研究院执行院长陆铭一直是国内研究城市问题的权威专家之一，陆铭提出了关于中国城市发展报告四个方面的问题。

首先，是创新的特征，创新的特性总结就是未知性、累计性、偶然性和聚集性。人和人之间也要通过见面产生创新的机会。

第二，数字经济创新促进很多企业聚集数据，且在数据平台上产生很多生态企业，这些生态企业借助消费者资产和数据进行品牌设计、咨询，赋能制造业。

第三，政府和创新的管理，国家产业政策通过定向鼓励一些重点产业发展提供优惠的政策，促进创新的聚集，而随着人才储备方面加强促进创新成果的转化。

最后，是后工业化时代的城市和创新的关系。互联网以后，创新非常重要，标准化前置的政策就需要调整，此外，要注重消费对于生产的推动力，其实消费是生产和创新的强推动力。

陆铭认为，各级地方要改善城市生活品质和居住环境，不能忽视政策对城市更新的作用。

作为国内商业地产的领军企业，华润置地董事会副主席、首席产品官张大为表示：

华润置地成立30年，迈向商业20年，本周开业的西安万象城也是第40座万象城。

张大为从华润在深圳斥资40亿打造的第一个万象城项目回顾了华润20年商业地产的发展历程，积累的经验和对未来的展望。

“2022年到2023年，房地产市场下行，多家企业爆雷，大家面临着巨大的生存压力和转型压力，华润置地是行业最好的公司之一，但是也面临着毛利的下降，增长放缓的压力，迫切需要找到我们的第二增长曲线。”

“2023年我们做了一次战略研讨，开展了系统性的商业模式对标，为了找第二增长曲线，当时我们对标的主要是凯德、黑石一系列的标杆企业，确定华润置地未来的新发展模式和发展方向。”

在2023年8月份，中期业绩发布会上正式对外发布了大资管业务战略，明确提出了将资管业务作为华润置地的主营业务，定义为公司的第二增长曲线，华润在2022年实现了长租公寓的公募REITs上市，今年三月份也实现了商业公募REITs上市，打通了资产价值释放通道，构建了投融管退的闭环。

张大为表示：

华润预计到今年年底万象生活购物中心数量达到122个，重资产项目93个。华润今年开业了17个商业购物中心，这个数量大概占主要开发商开的购物中心50%以上，华润的资产管理规模超过了4500亿，购物中心平均回报率在10%左右。

此外，华润的商业公募REITs上市，发行以来股价已经上涨了13.7%，而且完成了三次分红，是行业率先实现按季度分红的商业REITs。

城市更新论坛主席苏鑫表示，城市更新的主旨是内容创新、产业升级和消费升级，随着AGI（通用人工智能）时代的到来，必然对消费习惯、工作习惯产生极其重大的影响，从而影响城市的格局变化和楼宇空间的巨变，要关注技术变化和消费习惯变化带来的剧变，这是关键。

苏鑫认为，大幅提升资产的现金流需要运营和资产管理，片区中心的大资管故事里有三股重要力量，资产拥有者、国有平台，资产的投资者是险资等耐心资本，资产的管理者是提升现金流的主题，包括运营公司和有金融信用的资管部门。

圆桌对话由清华五道口金融学院不动产金融研究中心副主任、高和资本执行合伙人周以升主持。周以升表示：资管的核心是产业能力和金融能力这两项能力。我们要把产业能力和管理社会资金的能力结合在一起。这是盘活存量资产的需要。

首钢基金执行总裁沈灼林表示：首钢基金2018年开始探索性进入，到现在已经累计投资200多亿，建设了100多万平方米的高品质产业园区，这些项目基本上都围绕在首钢园，首钢园则是世界上规模最大的城市更新片区。

万华集团战略研策总经理詹向农表示，从城市更新的维度来看，用城市区域独特的文化，区域赋能整合商业，同时通过商业以及经济产业的植入给这个城市带来活力和更新。

华高莱斯董事合伙人姜鹏表示：

新质生产力一定会影响到空间在内的所有的产业要素和生产关系。

第一个是未来新质生产力一定是各个城市布局和竞争的主要方向。第二，当下科学已经发展到融合科学时代。第三个是人的作用性会越来越强。新质生产力时代复合型人才和创新化水平会越来越高，也印证了我们一个观点，想培育新质生产力重点围绕人才发挥好青年的创新力。

城市更新就是新质生存力。

第一财经·新一线城市研究所主编沈从乐介绍了2024城市更新新建街区奖项的评选历程，尤其谈到媒体运营与塑造品牌的重要性。

2023年，城市更新论坛首次成立了资管百人会，今年则是资管百人会的第二次内部会议。与大多是传统论坛不同，城市更新论坛除了学术交流，同样重视资管优秀案例的分享。旨在创造更加务实的资源整合与更具实操价值的平台。

附：2024中国城市更新论坛获奖机构及项目：

一）2024城市更新最佳片区统筹主体

杭州市城建开发集团有限公司

华润置地中西部大区成都公司

南京城建历史文化街区开发有限责任公司

青岛海明城市发展有限公司

深圳市龙华建设发展集团有限公司

首开集团

苏州名城保护集团有限公司

天津津融集团

无锡城建梁溪发展有限公司

中交城市更新有限公司

二）2024城市更新最佳运营机构

创邑

德必

东方正火

东原致新

共享际

弘源资产

华润万象生活

锦和商管

里仁商业

怡成文创

三）2024城市更新最佳投资机构

首钢基金

朗姿韩亚资管

弘毅投资

元联基金

翰同资本

高和资本

四）2024城市更新最佳产业社区

北京金隅兴发科技园

北京老故事503文化创意产业园

北京零秒恒通社区

北京数科公园

成都国际城市设计产业中心

杭州东溪德必易园

杭州M511光影汇

南京1913艺术街区

南京金运.金智里数智健康创新园

南京市玄武区锦创数字产业科创街区

上海利丰广场YOUNG PARK

五）2024城市更新最佳商业未来案例

成都此地CyPARK

重庆后堡

东茅街茶馆

贵阳阿云朵仓

贵阳黑蚊Xpark运动公园

杭州 西湖·东山集

南京NOWS新座

上海博物馆&品源文华“金字塔之巅：古埃及文明大展”文创

上海上生·新所

社趣好市

西安荟聚

ICON年轻派中心

六）2024城市更新最佳城市表率案例

北京重构·潮东里

成都麓湖CPI

重庆下浩里

大连东关街历史文化街区

洛阳·魏坡新序

上海 EKA·天物

上海 GATE M 西岸梦中心

苏州美罗小奢中心

武汉光谷创新天地商业公园

义乌天地

七）2024城市新一线街区案例

成都玉林

重庆北仓里

广州东山口

杭州运河三街

泉州西街

上海新天地

深圳南头古城

西安老菜场

八）2024片区有机更新最佳实践案例

成都铁像寺水街

重庆民主村

贵州曹状元街区更新

金华远方·双龙宾馆

南京熙南里历史文化休闲街区

青岛上街里

绍兴天地

深圳大运天地

苏州市十全街片区综合更新提升项目

天津天美艺术街区

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