北京城市更新论坛启幕高和苏鑫：片区更新怎么玩？

9月26日,第二届北京城市更新论坛暨首届北京城市更新周活动启幕。这是北京规格最高规模最大的城市更新活动。

住房和城乡建设部、北京市和各区相关领导,北京城市更新联盟理事单位和100余家成员单位代表,城市更新领域知名专家和资深行业人士等将受邀参加。

高和资本创始人苏鑫在首日的论坛上,作为投资机构代表发表主题演讲,通过多个典型案例解析了城市更新未来的主要模式是“片区有机更新”。

今年,随着购物中心REITs破冰,国家再次大力推进一线城市城中村改造,城市更新迎来多项政策利好。

苏鑫表示,随着中国城市化运动渐进尾声,城市更新取代房地产成为推动城市发展的主要模式,将成为一种长期趋势。

但若突破城市更新发展的瓶颈,需要从产品运营和资本运营两个角度创新。他将之形象的比喻为城市更新的心理学和经济学。

苏鑫以伦敦城市更新的经典项目国王十字街区为例,解析这一原本陈旧的社区在改造后,如何汇聚了谷歌、脸书、亚马逊等高科技公司,焕发新机。

苏鑫表示,伦敦国王十字街区的成功有三个要素:第一步是空间的打造,要让建筑和街道符合人性,适合人的感受。第二步是场景打造,使空间具有社交属性。第三步是产业搭台,能够吸引优秀的企业和人才。产业和人才是三者的核心。这就是片区有机更新的新模式。

仿效伦敦国王十字街区,高和资本收购位于北京东三环的爱琴海购物中心,并将之改造为以科技办公为主要功能的融中心项目,并为此提出了设计、运营、智能、生态,多场景和灵活办公的六大产品与服务理念,从而成功引入字节跳动,成为抖音集团在北京的主要办公地点之一。

互联网大厂的进入也带动了片区周边的住宅租赁和商业需求。

片区有机更新的理念提不仅对产品和运营能力提出很高的要求,同时也对资本提出了挑战,钱从哪里来,以及如何赚钱,也成为城市更新最大的痛点和难题。

苏鑫表示,要解决这个痛点,先要学会算账,城市更新不是房地产,不能单纯采取围绕土地的地产算法。而是要变为围绕产业的资管算法。

这就要采取策规算一体化的统筹模式。地方政府是统筹主体,金融机构则协同参与金融创新。

例如在成都市蓉北商圈的片区改造中,就设立了片区产业投资基金和城市更新专项基金。随着公募REITs破冰,将以Pre-REITs的方式投资一些有优质潜力的片区更新项目,待打造成熟后再装到公募REITs中,这就解决了城市更新项目募投管退四大环节中,最难的环节退出。退出的问题解决了,片区有机更新的模式就形成了闭环,募资也就不难了。

苏鑫说,REITs带来了商业地产估值逻辑的变化,以前不动产只有资产价值这样一个估值逻辑,主要由地段决定,如今商业地产更看重现金流。

所以运营服务就变得特别重要,这就成为未来专业资管机构最大的机会。

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