拿什么拯救中关村

疫情三年,期待复苏的中关村写字楼市场却在一季度遭到了重创。

据高力国际发布的一季度北京办公楼市场报告显示,截止到今年一季度,北京甲级写字楼市场净吸纳量再度转负,达到-6.1万平方米,主要集中在中关村和CBD子市场,分别为-3.3万和-2.2万平方米。其中,望京酒仙桥和中关村的甲级写字楼市场租金降幅较大,环比降幅分别为2.5%和1.4%。

过去一年,多个互联网大厂在“降本增效”的经营策略下,一改以往的大规模扩张节奏,反而撤离了多个核心办公楼区域,并对整个区域的出租情况造成了扰动。

譬如,在中关村市场,字节跳动集体撤离中关村,整合退租超10万平米;爱奇艺搬出超3万平的鸿诚拓展大厦,微软也提前退租鼎好大厦3万平。

另一边的望京市场,也同样出现了大厂撤离的情况。如,美团提前解约樱辉大厦和融新科技中心等写字楼,释放面积达超3万平;每日优鲜撤离了望京万科时代中心。

大厂的纷纷撤出,直接给两大区域的出租率带来重创。根据高力国际2022年调研数据显示,中关村和望京全年净吸纳量分别为-6.8万平方米和-9.6万平方米。而中关村空置率达到11.1%,这是近15年里首次攀升至10%以上;望京酒仙桥的空置率同比上涨超过20%,达到28.7%。

世邦魏理仕数据亦显示,一季度中关村、望京和奥体的净吸纳量均录得负值。其中中关村空置率增幅最大,环比上涨3.8个百分点至15.7%;望京和奥体空置率也已超全市平均水平,上升至20%以上。

2022年以前,中关村写字楼市场可能是北京,甚至全国最抗周期的商办市场,可谓寸土寸金,一房难求,空置率始终在5%以下,租金水平引领各商务区。

因为长期没有新的写字楼供应,许多新兴的互联网和科技企业不得不从中关村搬至昌平和望京、酒仙桥等区域。

中关村出现大面积退租潮,且空置率超过10%,是互联网行业遭遇严冬的直接体现。

高和资本董事李慧忠表示,“本轮中关村写字楼的空置率拉升,特点是“头部互联网大厂退租明显”,大厂的裁员潮衍生的租赁市场是,大厂集中在整栋楼的租赁职场,企业冠名,定制化装修,职场体验好,其他分散的办公空间退租。”

不过,他也指出,中关村片区的中小型科技公司依然租赁活跃,但单一租客的租赁面积不大,租金承受能力较弱。

而在互联网的细分赛道中,人工智能、AI、虚拟现实、自动驾驶等细分赛道的租赁需求依然旺盛。

尽管,还不像2012年前后的移动互联网大潮一样,有众多的中小企业拿到大量融资并获得快速成长,但几乎所有人都能预见到,2023年初人工智能将为市场带来一次新的创投风潮,甚至比移动互联网革命更具颠覆力。

而目前中国人工智能的头部企业几乎仍旧都集中在中关村。

另一个趋势也值得关注,就是生物医药创新领域正与人工智能快速结合,生物医药的研发工作正快速与人工智能技术结合在一起。这也令中关村开始吸引许多创新型生物医药公司。

戴德梁行报告显示,新一代信息技术人工智能、医药健康、节能环保等领域构建新的增长引擎将进一步支撑和提振写字楼市场未来需求。

据记者了解,新兴的人工智能创业项目目前主要围绕清华大学,集中在清华科技园区域,这也令清华科技园和周围的商办项目仍旧一房难求。

例如,紧邻清华科技园的华清嘉园被誉为“最牛民间孵化器”,如果要追溯互联网时代中关村创客最原始的起点,那一定是华清嘉园的某个三室一厅。王兴、张一鸣、宿华、程一笑……他们奋斗的起点,都是在华清嘉园的一间民房。

如今华清嘉园一间50平米的民居租金也要在万元以上。许多初创企业在获得融资后的下一站就是清华科技园。从1999年正式开园至今,入驻过清华科技园的企业已有41家上市。

这座位于中关村黄金位置的园区,见证了网易、快手等互联网公司的崛起,走出了商汤科技、第四范式、中科寒武纪等AI独角兽,以及众多专精特新“小巨人”。

与AGI有关的清华系创始人,占据了产业的半壁江山,并且成为投资人最为追捧抢投的项目:王小川的百川智能,目前已完成5000万美元的战略融资,

唐杰麾下知名弟子杨植麟的NLP创业公司循环智能也备受头部VC青睐,孵化式提供支持;清华大学电子工程系长聘教授周伯文带队创立的衔远科技,在宣布入局大模型的同时,完成了数亿元天使轮融资。

清华系NLP的学术队伍,还有黄民烈团队的聆心智能。去年12月,聆心智能推出首个产品AI乌托邦,用户可通过其与定制AI角色对话,并完成数千万元天使+轮融资后(投资方包括智谱AI),又宣布完成Pre-A轮融资。

这一轮由OpenAI掀起的创业热潮中,众多明星创业公司都与清华有着千丝万缕的联系,“清华帮”正在成为国内最强AGI军团。

而这些公司很可能是下一个抖音和快手,他们目前几乎都集中在清华科技园办公。

如果说,中国互联网的发源地是中关村的理想国际大厦,那么在新技术浪潮更迭交锋之下,清华科技园或许将是下一个新时代的起点。

我们可能不必过分为中关村担心,从最初的电脑城到门户网站时代,再到移动互联网,O2O时代,如今来到人工智能新时代,中关村一直在洗牌,也一直是引领者。

一位中关村甲级写字楼招商经理称,他对于即将到来的空置面积并不着急,他们更看重楼宇本身的运营、维护和更新升级。“正好有时间空调、管道、地板等设备,我们也在申请更高标准的绿色建筑认证,满足业主碳中和可持续的要求。”

也许中关村并不需要拯救,中关村永远不愁租。

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