年报盘点｜去年50强房企营收：2家房企超五千亿，增速整体放缓

2021年，房地产企业经历了前所未有的压力。在调控政策加码以及融资环境骤变的影响下，房企销售不容乐观。而从反映房企创造财富能力的营业收入（简称“营收”）上看，与往年相比也同样不尽如人意，表现为增速明显放缓。

按照往年的惯例，上市房企年报披露早已结束，但是今年，50强房企中，至今仍有6家房企未公布年报数据。针对已发年报的房企，新京报房产新闻部推出《2021年50强房企营业收入盘点》，以期对房企去年的造富能力窥探一二。

回顾不难发现，两极分化现象仍在加剧，2021年，哪些房企营收实现了高增长？哪些房企大幅下跌？

13家房企进入营收千亿阵营

房企的营收更能反映造富能力。具体来看，营业额与销售额的时间节点不同，营收相比销售额有延迟性。一般而言，房企的销售额会在2-3年之内结转成为营收。

从去年营收情况来看，有两家房企的营收超过5000亿元，分别为绿地和碧桂园。

2020年，房企营收首次进入5000亿时代。当时中国恒大营收首破5000亿元，但是时过境迁，恒大因为去年下半年以来的流动性危机，年报一直未对外发布。

值得关注的是，绿地控股2021年营收达到5443亿元，在已发布年报的房企中位居榜首，较2020年的4561亿元增长19%，由此前的第三位跃至第一位。在绿地控股的各项业务中，基建产业2021年表现颇为亮眼。年报显示，2021年该部分业务完成营收3114亿元，同比增长33%。

截至目前，TOP50房企中尚未发布2021年年报的有融创中国、中国恒大、世茂集团、中国奥园、佳兆业、新力控股，而这些延迟发布财报的房企，也在“出险”（发生流动性危机）房企名单中。除去这6家房企，其余44家房企营收达到4.79万亿元，平均值为1089.77亿元，44家房企营收同比平均增长率为16.61%。

纵向对比来看，2020年和2019年，50强房企营收平均值分别为1080亿元、920亿元，营收同比平均增速分别为21.21%、17.39%。因此，虽然由于2021年上半年房地产市场供需两旺，全年房企营收整体仍然上涨，但主要表现为营收增速放缓。

从2021年进入营收千亿阵营的房企数量来看，共计13家房企进入千亿阵营，而2020年也有13家房企进入千亿阵营，2019年则是11家。2021年，除了绿地控股、碧桂园破5000亿外，万科达到4528亿元，此后房企的营收出现断崖式下跌，3000亿阵营“断档”，而保利发展、中海地产、龙湖集团、华润置地4家房企营收超过2000亿元。其中，中海地产、龙湖集团、华润置地首次迈进2000亿阵营。

此外，营收超过千亿的房企还有新城控股、招商蛇口、金科股份、旭辉控股、华侨城、绿城中国6家房企。其中，2021年新晋千亿营收阵营的房企包括华侨城、绿城中国、金科股份、旭辉控股。

多家龙头房企营收增速回落

2021年房企营收的走势也在意料之中，在“房住不炒”、行业降杠杆的政策主基调下，针对房地产行业的监管趋严。企业销售规模增速放缓，整体结算规模相应受到影响。随之，受此影响最明显的是房企整体营收增速相对放缓。

从目前来看，仍有部分房企的营收增长迅猛，比如禹洲集团2021年营收同比增长160.01%。对于禹洲集团营收大幅上升的原因，禹洲集团方面表示，主要原因是年内交付物业总建筑面积增加，令物业销售确认收入有所上升。值得关注的是，在2020年，禹洲集团营收同比降幅较大，达到55.2%。

与此同时，2021年，绿城中国营收首破千亿，同比增长52.38%；首开股份、旭辉控股营收同比增幅超过五成，分别为53.31%和50.19%。此外，中国金茂、德信中国、美的置业2021年营收同比增长49.96%、47.48%、40.43%。综合来看，共有7家企业的增速超过40%。

不过，也有一些企业的营收大幅减少，最为明显的是，蓝光发展营收同比降低53.17%，阳光城营收同比降低48.25%，而这两家房企均面临流行性危机。在已经披露财报的44家房企中，有7家房企营收同比出现下降。

在房企整体收入仍在增加的同时，不能忽视的是，房地产行业的高利润时代已经过去。从2020年开始，利润出现整体下降，而2021年下降的幅度进一步扩大，“增收不增利”的现象更加明显。比如，2021年已经披露财报的44家房企中，仅5家实现了净利润率正增长，下跌的房企超过八成。

事实上，2021年，很多此前营收增速较大的房企均出现了回落的情况，营收增速下调已成为行业的普遍现象。比如，建发国际2020年实现营收同比增长146.8%，位居50强房企增速首位，2021年则为25%；新城控股2020年营收增速超过60%，2021年则为15.64%；中骏、华发股份2020年营收增速均超过50%，2021年则分别为15.86%、0.46%；建业地产2020年的营收增速超过40%，2021年则为3.1%。

房企营收构成呈现多元化趋势

值得关注的是，由于房地产营业收入结转与销售额存在2-3年的滞后性，也就是说，2021年的营业收入反映的是2-3年前销售的项目。因此，焦点研究院分析认为，这是2021年房企营收依然能够保持增长的原因。随着后续销售项目的逐步结转，在销售规模见顶以后，预计未来2-3年，上市房企的营收增速会进入下降趋势。

而随着收入预期的减少，房地产行业逐渐步入管理红利时代。各大房企开始更加注重销管费用的精细化管理，提升自身效益。

从目前来看，房企的营业收入主要由房地产主营收入和包括物业管理在内的其他业务收入构成。对于大多数房企而言，房地产开发收入仍占主导，占比多在90%以上。不过，近年来，房企多元化布局步伐加快，房企的营业收入构成已开始变化。除主营业务之外的业务，在营收中的位置越来越凸显。

但是，目前很多房企的多元化业务处于起步阶段，对营收的贡献还微不足道。为此，在业内人士看来，未来房地产企业的收入构成也像其业务一样必然呈现多元化的趋势。

在2021年业绩发布会上，万科集团董事会主席郁亮表示，万科过去多年对多个赛道同时探索，令公司付出的成本比想象中更大，对业绩也产生了影响。如今为了探索新业务所交的学费大部分已交完，即使以成本法记账，2022年非开发业务也将对报表形成正向的贡献。这些经营类的业务，正在逐步形成盈利的“蓄水池”。

对此，克而瑞分析人士认为，未来随着物业开发业务规模见顶，房地产业务营收增量空间有限，但随之仍有大量存量资产亟待运营管理，代建、商管和物业管理的发展方兴未艾，或将成为未来房企转型的重点方向，也是未来房企持续发展的重要推动力。