房企融资规模同比大降5成…四部门同日表态，释放什么信号？

流动性压力持续！房企融资规模同比大降5成…四部门同日表态，释放什么信号？

1-4月，房企整体融资规模仍维持低位，同比降幅超5成，多数房企流动性压力持续。

近日，央行、银保监会、证监会、深交所等多部门分别召开专题会议传达学习中央政治局会议精神，其中均提到保持房地产融资平稳有序，支持房企发债等合理融资需求。

接受证券时报记者采访的业内人士认为，虽然央企、国企和少数民营企业外部融资有所放松，但大部分民企目前外部融资还关着门，此次多部门表态就是希望金融机构能够支持那些房企尤其是民企的合理融资需求。预计未来房企债券融资将得到积极支持，房企整体的融资环境将明显改善。

房企融资规模同比降5成

4月，房企发债规模大幅下降。

中指研究院的数据显示，4月，房地产企业信用债与海外债发行规模同比均大幅下降。其中，信用债发行规模为368.87亿元，环比下降35.96%，相较于去年4月731.95亿元，同比下降49.6%。4月内地房企海外债发行规模为28.85亿元，环比上升0.94%，相较于去年4月147.64亿元，同比下降80.46%。

从融资成本来看，信用债与海外债融资成本有小幅浮动，其中信用债平均利率为3.48%，环比下降0.37个百分点，同比下降0.95个百分点；海外债平均利率为5.55%，环比增长1.49个百分点，同比下降0.35个百分点。

今年累计来看，克而瑞研究中心的数据显示，1-4月，房企整体融资规模仍然维持低位，仅有1378亿元，同比下降52%，境外发债占比仅有4%。

对于房企融资规模维持低位的原因，克而瑞研究中心认为，今年以来，为促进行业的健康发展和良性循环，中央多部委在房企融资、并购贷、预售资金监管等多个层面释放积极信号。但政策回暖的传导落地尚需时间，短期内企业融资未有明显回暖，1-4月规模房企整体融资规模仍保持在低位，多数房企流动性压力持续。

克而瑞研究中心认为，目前来看，抓销售回款、提升自身造血能力，保证现金流安全、优化债务结构、防范流动性风险是企业保持财务定力及稳健经营的关键。

四部门表态支持房地产融资

央行会议强调，执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

银保监会会议指出，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

证监会会议要求，科学合理把握IPO和再融资常态化，丰富科技创新公司债、中小企业增信集合债等债券融资工具和品种，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。

深交所会议表示，支持房地产企业合理融资需求。支持房企正常融资活动，允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途，鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目，促进房地产行业平稳健康发展。

整体融资环境或明显改善

对于多部门对房地产金融政策的表态，上海易居房地产研究院副院长杨红旭接受证券时报记者采访时表示，4月29日中央政治局会议对于房地产的表述放在“要有效管控重点风险，守住不发生系统性风险底线”的模块，这意味着房地产领域的风险还存在，如房企停工、房企债务违约对金融体系的负面影响等。

杨红旭认为，目前的问题在于房企融资还比较困难，虽然央企、国企和少数民营企业外部融资有所放松，但大部分民企目前外部融资还关着门，此次多部门表态就是希望金融机构能够支持那些房企尤其是民企的合理融资。

对于银保监会提出“要区分项目风险与企业集团风险”，杨红旭认为，过去几个月，部分地方政府过于追求防范项目风险，不让项目停工或烂尾，保交楼，没有关心这些民营企业的集团风险。银保监会要求既兼顾保交楼目标下的项目风险，又要兼顾到企业集团风险，对其进行合理正常的金融支持、融资支持，不盲目抽贷、断贷、压贷。

另外，对于证监会提出“积极支持房企债券融资”，杨红旭认为，证监会支持态度很明确，现在是要加快支持的力度和速度，要向更多的民营企业开放融资。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，一行两会的表态中“及时优化”、“积极支持”、“督促银行保险机构”等用词更积极，传达了调整政策的迫切性，预计后期地方银行及相关金融机构对于购房者及房企的支持性政策将及时出台，房企债券融资将得到积极支持，房企整体的融资环境将明显改善。此外，银行、AMC等机构对重点房企的风险项目并购等有望加快推进，利于房企风险出清。

不过，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，对于房企来说，问题的解决还是要靠自救，靠市场回升，自然创造出自救的条件，指望退出“三道红线”和贷款集中度管理、推出新一轮放水、房企能在A股上市融资等突破既有长效机制、监管底线的措施，是不可能的。目前，国家及各地政府能做的就是完善政策措施，松绑既有的调控，出台更优惠的金融措施，让市场稳定下来，并稳定预期，剩下的要靠企业自救，并激发市场化收并购的条件。