未来10年，楼市面临的问题将不再是高房价，而是这3个“新问题”

一提到房子，人们的第一印象就是房价非常高，就是财富的象征。在过去二十多年里，我们国家的房价一直是涨多跌少，房价一路上涨，已经涨得越来越高了。根据中指研究院最新发布的数据显示，截至2021年2月底，全国前100城的新建商品房平均售价为15884元/平方米，环比上涨0.2%，同比上涨4.01%；二手房住宅平均售价为15585元/平方米，同比上涨3.30%。可以看出，就算是购买一套建筑面积为90平方米的小户型房子，一套房子下来也要135万元。面对这么高的房价，30%的首付也要40万元，按照现在6.125%的房贷利率，就算贷款30年，每个月也要近5700多元。

从上面这一组数据中可以看出两个问题，一方面是房价还位居高位，已经严重偏离了居民的收入水平，所以目前人们的购房压力非常大；在另一方面，目前房价上涨的势头已经被慢慢遏制了下来，同比上涨只有4.01%，不足5%。也就是说，目前我们国家的房价走势已经越来越稳定了。房价能出现这样的走势，就是国家最近几年对楼市调控的成果。特别是今年以来，国家对楼市的调控力度更大了，不仅针对限购和销售等调控政策进行了“打补丁”，堵住了炒房客投资房产的漏洞，同时对楼市金融调控政策也在不断收紧。特别是在银监会的“限贷令”的影响之下，现如今的房企不仅融资越来越困难，同时现在很多银行的房贷额度也已经见底了，这让房企们回笼资金的速度受到了很大影响。

在笔者看来，在目前的楼市的政策环境下，未来房价已经很难继续上涨了。更重要的是，现如今我们国家的住房资源已经过剩了，根据央行公布数据显示，截至2020年末，全国96.86%的城镇家庭都已经有了房子，并且户均已经超过了1.5套。目前我们国家的常住人口城镇化率已经超过60%，估计城镇化率为44%，根据以上数据计算可以得出一个结论，目前仅城镇户口家庭拥有的房子就已经足够城市中的人居住了，并且还会有一些剩余。因此可以看出，目前我们国家的住房资源已经过剩，随着我们国家对炒房现象的不断打击，未来房价也已经失去了继续上涨的动力。

在笔者看来，在住房资源已经过剩和楼市调控政策不断收紧的大环境下，未来房价走势将会越来越稳定，并且房价将在稳定的走势中再根据真实的供需关系慢慢回归合理水平。因此，在未来10年，楼市的问题将不再是高房价，而是这3个“新问题”。

第一个问题：未来几年，买房子或将面临房价滞涨甚至下跌的情况

虽然不建议投资房产，但是谁也不愿意自己的房子贬值。特别是今明两年准备买房的人们，目前的房价还位居高位，人们为了买一套房子，光首付就要掏空一个家庭几十年的积蓄，并且还要背负二三十年的房贷。可以看出，人们为了购买一套房子，不仅花光了积蓄，还要透支未来几十年的工资才能购买一套房子，也就是说，房子将是一个家庭最重要的财富。

所以就算是刚需购房者，刚需购房者也不希望自己买的房子出现贬值。但是在今明两年购买房子，未来几年就将面临房价滞涨甚至下跌的情况。就比如对于一些人口不断流失的三四线城市，随着人口的不断流失和调控政策的收紧以及棚改结束，这些城市的房价已经失去了人口和资金的支撑。所以这些城市的房价在未来几年大概率会出现滞涨甚至下跌的情况。

第二个问题：未来持有房产的成本将越来越高

在我们国家，人们之所以热衷于投资房产，有一方面的原因就是持有房产的成本非常低。目前在我们国家持有房产的成本只有资金成本、房贷利息和物业费了，跟房价上涨的幅度相比，这些持有房产的成本几乎可以忽略不计。但是最近几年，随着房价越涨越高，人们对房产税的呼声越来越高了。

今年以来，关于房产税的消息越来越多了，很多专家都认为，房产税大概率会在“十四五”期间出台，也就是在未来5年内出台。而房产税会大大提高持有房产的成本，特别是持有房产比较多的人，持有的房产越多，需要缴纳的房产税比例就会越高。另外，除了房产税之外，目前河北省、湖南省和云南省都已经出台了房东税。可以看出，不管是房东税还是房产税，随着这些税收的出台，都会导致持有房产的成本大幅上升。

第三个问题：随着房子的金融属性减弱，房子流动性将变得越来越差

现如今，随着国家对楼市金融调控政策不断收紧，特别是在“限贷令”的影响下，目前我们国家的房子的金融属性正在慢慢减弱。就比如现如今很多城市的二手房贷款都受到了影响，不少银行都已经暂停了二手房的贷款业务，这导致目前房子的流动性将变得越来越差。对于房子来说，虽然现在价值比较高，但是如果卖不出去就只是纸面上的财富，只有卖掉的房子才属于真正的财富。

但是现如今不仅房子的金融属性不断减弱，房子的流动性变得越来越差，同时在很多三四线城市已经出现了房多人少的现象。在这种情况下，未来在一个城市房子将出现卖不掉也出租不出去的情况。对于这样的房子，对于人们来说不仅不是财富，反而是一种负担。