北京房产新政详解：月收入超14000元月供占半

近期备受关注的二套房贷款政策调整方案终于水落石出。从今天起，申请公积金贷款的购房人，将按照“认房又认贷”的标准，二套房首付款由原来的六成提高到七成。昨天晚间，作为北京“国五条”细则的落实政策，北京住房公积金管理中心发出通知，调整二套房首付款比例。不过，对于“卖小买大”、“无房有贷”的购房人，执行差别化政策，首付比例仍维持六成不变。

二套房首付提至7成

无房有贷维持6成首付

昨日晚间，北京住房公积金管理中心下发《关于实行住房公积金个人贷款差别化政策的通知》。通知中明确，严格执行《关于规范商业性个人住房贷款中第二套住房认定标准的通知》的规定，借款申请人购买第二套住房申请贷款，其贷款首付款比例不低于70％；贷款最高额度不再上浮，即不超过80万元。

对于二套房的认定，将按照“认房又认贷”的标准。即只有通过市住建委房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他尽责调查，查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，方可被认定为首套自住住房。

记者注意到，通知中并未提及二套房公积金贷款利率的调整。业内人士分析，这意味着二套房贷仍将执行1.1倍的利率。以一套200万元的新房为例，按照新政，购房人的首付款从120万元提高到140万元，贷款额度则从80万元降低到60万元。虽然每月月供由此减少了1314元，但首付款压力明显增加。

无房有贷维持6成首付

尤为值得注意的是，对于二套房贷款，政策中第一次给予了差别化政策。对于在市住建委房屋交易权属信息查询系统中显示无房，但通过中国人民银行征信系统、北京住房公积金管理系统查询，有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，仍执行贷款首付款比例不低于60%的政策。也就是说，如果购房人属于“卖小买大”的改善型需求，只要先卖掉名下的房产，再买时仍可享受首付6成的政策。

对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖表示，目前在二手房市场，使用公积金贷款的人群大约占购房人的40%，且多以改善型刚性需求为主。这类人群大多此前有过贷款记录，如今“先卖小再买大”仍可执行6成首付，就在一定程度上缓解了换房人群的支付压力。

月收入超一万四月供占半

另外，通知中还对于借款申请人的月还款额进行了严格限定，月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额；借款申请人人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。但借款人若在借款期间出现收入降低、生活困难等情况，经北京住房公积金管理中心批准后可以下调月还款额，但不得低于贷款月最低还款额。

根据公布的统计数据，北京市2011年度职工月平均工资为4672元，月平均工资3倍即14016元。所以，单身借款人月收入在14016元（含）以上，或夫妻双方月收入之和在28032元（含）以上，月还款额原则上应不低于月收入的50%。尽管月薪1万4以上在北京称得上高收入，但每月要拿出一半的工资支付月供，对每个人来说都是不小的数目。

那么，月收入如何确定？公积金中心相关负责人介绍，月收入原则上按公积金月缴存额反推方式确定。比如个人月缴存额为1200元的，按照12%的缴存比例，其月收入则为1万元。

购政策房需连续缴存半年

对于公积金的缴存状态，通知规定，借款申请人原则上申请贷款前12个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。购买政府部门审批的政策性住房的借款申请人，原则上应建立住房公积金账户12个月（含）以上，申请贷款前6个月应足额连续缴存住房公积金，且申请贷款时处于缴存状态。

相关负责人解读说，此次主要是在购买政策房的公积金贷款上有所加严。此前只需要在贷款前缴存1个月即可，而此次要求连续6个月缴纳，是为了避免出现缴存一两个月的公积金后即申请贷款或通过补缴方式达到缴存要求等情况。

另外，若缴存职工有违规提取、提供虚假材料、严重违约等不良行为，不享受贷款额度上浮等差别化优惠政策，视情节轻重下调其贷款最高额度或拒绝受理其贷款申请。对于骗贷、贷后无故不正常缴存住房公积金、无正当理由违约的，将采取取消贷款资格、提前收回贷款等处罚措施，并记入相关信用记录中。

新政解读

1、各类型住房贷款额度

借款申请人购买首套90平方米以下自住住房或政策性住房，个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%，即不超过104万元；个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%，即不超过92万元。

借款申请人购买90平方米以上非政策性住房和第二套住房，贷款最高额度不再上浮，即不超过80万元。

借款申请人购买经济适用房的低收入职工，贷款额度可不受月收入限制。

2、首套房认定标准

通过市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统、中国人民银行征信系统和北京住房公积金管理系统及其他尽责调查，查询借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，确定申请人“三无”才被认定为首套自住住房。

3、最低生活费保留不低于980元

借款申请人每月偿还贷款后，保留的人均生活费不得低于北京市的基本生活费标准。北京市2013年1月1日起，基本生活费标准每月不低于980元。借款申请人为单身的，每月保留生活费至少980元；借款申请人为已婚的，每月保留生活费至少1960元。

链接

北京去年发放住房公积金517亿元

昨日晚间，北京住房公积金管理中心还公布了2012年住房公积金归集使用计划执行情况和2013年住房公积金归集使用计划。去年，北京共发放住房公积金贷款517.19亿元，比原定发放计划翻了两倍。

数据显示，截至2012年12月底，北京共有678.3万名职工建立了住房公积金，当年归集住房公积金833.92亿元，累计归集住房公积金4471.13亿元。其中，2012年当年发放住房公积金贷款517.19亿元。

记者还注意到，2013年全年，计划发放住房公积金贷款400亿元。北京中原地产市场总监张大伟分析，从今年发放指标看，北京公积金政策将逐渐收紧，在保证保护刚需自住的前提下，对带有投资目的的改善等需求可能会逐渐增加约束条件。本报记者赵莹莹 J201

商贷二套房今起首付提到七成

中小银行或继续缩减商贷业务

昨天晚间，中国人民银行营业管理部下发了《关于调整北京市差别化住房信贷政策的通知》。通知规定，自今天起，对商业贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不得低于70%，贷款利率仍为同期首套房贷款利率的1.1倍。

今天上午，京城各家银行相关负责人均表示将尽快按照央行的政策执行，具体落实的时间表正在制定过程中。记者致电工行、农行、中行和民生银行，得到的答复是他们也刚刚从新闻上看到消息，会尽快调整自己的二套房贷款政策。民生银行透露，现在做个人房贷业务的主要是国有大银行，随着国家政策的收紧，房贷业务的利润越来越薄，中小银行“连第一套房做得都很少，二套房房贷做得更少了”。

据了解，目前各银行对二套房的贷款数额以评估价格和成交价格中的低者计算，通常评估价格低于成交价格。这样算来，总价300万的一套房，假定以银行评估价255万计，首付六成的贷款数额是102万，如果首付升至七成，贷款额度就降到76万。贷款人的可贷款额度减少，银行的利润自然降低，难怪现在许多股份制银行和城市商业银行大幅减少个人房贷业务。业内人士预计，随着政策的继续收紧，中小银行做个人住房贷款的业务可能进一步减少。 J229

算账

首付多了月供少了

以一套评估价为200万贷款期限为20年的二手房为例，新政实施后，商业贷款额度和月供会发生如下变化：

首付比例

利率

首付额度

贷款额度

月供

新二套房政策

70%

7.21%

140万