政策性住房或成调控首选 市场“买单”意愿仍待观察

自去年“3.17”，北上广深等一线城市出台新一轮限购政策。这轮被称为“史上最严调控”，涵盖限购、限贷、限商等多个层面。贝壳研究院发布的《职业经纪人预期市场调研报告》（以下简称《报告》）显示，经纪人预期后期调控政策将以限购限贷、增加政策性住房供应为主。全国86.1%的经纪人预期第三季度调控政策会持续，并将以限购限贷为主，辅以增加共有产权房等政策性住房供应，但是购房人对政策性住房的购买热情却仍有待观察。

据悉，《职业经纪人预期市场调研报告》是贝壳研究院定期发起的基于房产经纪人反馈得出的数据报告，通过一线房产经纪人最近距离的市场观察与洞悉，贝壳研究院将呈现出最为客观、贴近真实的市场声音。此次调研共回收覆盖32个城市的有效问卷29730份。未来，贝壳研究院还将开展定期调研。

政策性住房平抑房价效果显现

此轮新政已将部分城市房地产市场投资属性全部“剔除”，未来“加码”大概率在供应端。《报告》显示，北京、深圳两城经纪人认为第三季度的主要调控方式是增加政策性住房供应；在南京、上海及武汉等七个城市经纪人看来，未来主要调控政策中也有政策性住房供应增加。

近日，深圳、北京前后出台的土地供应计划，也证实这一观点。6月5日，深圳出台的深化住房改革的《意见稿》中指出，未来普通商品住宅供应占比为40%，人才住房、安居型商品房、公共租赁住房供应各占20%。而在北京2018年计划供应1200公顷住宅用地中，共有产权房用地200公顷，普通商品住宅用地仅450公顷。

实际上，共有产权住房等政策类住房，在北京新房供应中所占比例逐渐加大，平抑房价效果已开始显现。有数据显示，今年上半年，北京市新房成交均价为43198元/平方米，比去年下半年降了5.84%，成交量也较去年下半年跌了23.34%。共有产权住房在新房供应中所占比例逐渐加大，拉低了新房成交价格。

对此，贝壳研究院相关负责人表示，从上半年北京共有产权房的供应及成交数据来看，预计下半年依然会延续这个趋势，加大共有产权房和保障性安居用房的供应。

购房者购买意愿暂不强烈

虽然增加政策性住房供应是未来调控的主要趋势之一，但从市场表现来看，不少购房者对政策性住房的购买意愿并不强烈。

此次贝壳研究院发布的《职业经纪人预期市场调研报告》称，在链家全国经纪人所接触的客户中愿意购买政策性住房的比例仅为39.5%。在15城调研中，北京、上海和天津的购房者购买政策性住房的意愿最低，不足35%，导致这种现象出现的原因不一而足。

以共有产权房为例，这类房产致力于解决“夹心层”群体的居住需求，但各个城市的具体做法不同，让共有产权房的投资属性和升值空间出现差异，北京甚至出现了一定的弃购现象。日前，海淀区首个共有产权房项目中铁碧桂园正式开盘。据了解，在现场选房进行到一半的时候，到场的家庭代表有近六成选择了放弃共有产权房选择；到下午六点结束时，轮到1600号，这431套待选房源才全部售罄。也就是说，有近70%的家庭放弃了这次选房。

究其原因，相关业内人士表示，现在的共产房购买规则有所变化，删去了原来最重要的第三条，即房主五年后可以以市场价回购剩余产权，使其转为商品房，回到市场公开流通。

现在的房子交房五年后、实际也就是七年后，才只能按政府指定的市场评估价，卖回给政府或转卖给其他共产房轮候者。除此之外别无他法。即使以后儿女继承，也需要儿女有共产房购买资格，否则还是由政府回购。这也令大多数家庭对购买共有产权房并不强烈。

除此之外，上述业内人士还表示，市场中还有开发商推出的商品房、安居型商品房，政府平台推出的人才房、公租房，租赁房经营机构提供的长租公寓、改造“城中村”形成的租赁房等，住房多元供应正在形成，降低了居民对政策性住房的购买热情。

贝壳研究院相关负责人则表示，共有产权房丰富了住房供应体系，尤其是在满足“中间人群”的居住这一环节。然而，政策性住房供应的增加挤压了普通商品住房的供应，会使需求较大的商品住房更加稀缺，带来价格上涨的预期。