九五旅游专家告诉你，特色小镇为什么不能做房地产？

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不到20年前，一大批专家极力鼓吹“房地产业是国民经济的支柱产业”，言之凿凿。同样，不到20年后的今天，又有一批专家，在当今大热的特色小镇、田园综合体建设中，极力鼓吹特色小镇不能要房地产。特色小镇要不要房地产?去房地产化与不要房地产是不是一码事?专家越出名，影响力越大，如果观点偏差或谬误，对市场的危害也就越大。

阐述个人观点前，我们从人类认知心理学的角度，看看专家们是如何认知这个问题的?著名认知心理学专家(对不起还是需要暂时用专家这个词来称呼作者)、美国心理学会终身成就奖获得者基思·斯坦诺维奇在《超越智商——为什么聪明人也会做蠢事》一书中谈到，人在认知一个问题时，往往存在“属性替换”现象，即用简单的问题取代难题。属性被替代是根据对决策后果利弊的评估做出的，是对当前可预见的前景的情感性评估。如果进行情感性评估时完全不进行析取推理以及调整，问题就出现了。例如，仅仅依靠情感评估，会让人对影响结果的概率和数量特征失去了敏感度。同时，人们在做决策时也受“框架效应”的影响，即他人事先设定的观点。

我为什么说，专家们在特色小镇要不要房地产的问题上，存在“属性替换”和受“框架效应”影响呢?

第一，在当前全国大多数城市，的确存在房地产特别是城市住宅产品供过于求的现实，中央政府也明确了“房子是用来住的”。这就是所谓的“框架”。但是，房地产的完整定义是什么?特色小镇如果没有房地产还能发挥特色小镇的完整功能吗?特色小镇的房地产与城市的普通住宅地产是一样的吗?我们回答完这些问题，就会发现专家们是受“框架效应”的影响，而且用“城市房地产调控”这个简单的问题代替了“特色小镇能不能做房地产”这个复杂的问题。难怪斯坦诺维奇会说“聪明人也会做蠢事”!

追本溯源，我们先看一下房地产的定义：作为一种客观存在的物质形态，房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的权利。房产是指建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库和商业、服务、文化、教育、卫生、体育以及办公用房等。地产是指土地及其上下一定的空间，包括地下的各种基础设施、地面道路等。房地产由于其自己的特点即位置的固定性。看完这个定义，我们会立刻明了，特色小镇离不开房地产。

再看一下特色小镇的功能。特色小镇是实施城镇化的重要举措。要实现产业的聚集，人口的聚集。人口的聚集包括农村腹地人口的聚集，产业人口的聚集，外来旅游人口的聚集。而这些所有人口的聚集，需要与其配套的住宅、商业、酒店等多种形式的房地产产品供应。从这个角度说，特色小镇更离不开房地产。只是特色小镇的房地产的目标客户不同于仅仅以城市市民为主的城市第一居所的房地产，在产品形态等诸多层面都有自己独特的要求。

第三，从根本上说，特色小镇依旧是一种生产方式和生活方式。是一种生产方式和生活方式就是要实现效用的最大化，包括土地价值的增值和效用最大化。土地的增值是与它的使用价值及变现价值息息相关的，包括附着在其上的产业及居住人群。而产业和居住人群都是要有与其匹配的产业地产、居住地产、商业地产。

读到这里，我们是不是发现，专家们在振振有词的表达自己的观点时，是不是没有做“完全析取推理”，而仅仅是在“框架效应”的引导下得出“特色小镇不能做房地产”的结论的?!

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